Le marché suisse de l’immobilier - Des changements en cours

mardi, 04 février 2014
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Le marché suisse du logement en propriété continue à subir des changements. En 2013 l’état du marché s’est modifié par rapport à l'année précédente, et on ne s’arrête pas ici. Les mesures contre la surchauffe immobilière se renforcent. Elles sont influencées par différents indicateurs.

Il existe une série de facteurs, parmi lesquels on pourra compter le doublement des taux d'intérêt à long terme, le durcissement des conditions pour l'octroi d'hypothèques et l'activation du volant anticyclique qui ont contribué à cela.

Pour lutter contre la surchauffe immobilière des dernières années, la Banque Nationale de Suisse (BNS) a demandé au Conseil fédéral de Suisse de prendre des mesures. Une de ces mesures, qui sera mise à jour dès le 30 juin, est de faire doubler  par les banques les fonds propres. C’est-à-dire qu’elles devront mieux couvrir ces crédits et se doter d'un amortisseur en capital pour protéger leur portefeuille de crédits hypothécaires. Si les banques ont suffisamment de fonds propres, elles ne changeront pas leur politique d'octroi de crédits hypothécaires d'aujourd'hui.

Une première mesure, prise par le gouvernement pour lutter contre la hausse des prix a été l’activation  du  volant anticyclique en février 2013. Il a eu pour but de permettre à l'ensemble de l'économie et au secteur bancaire de mieux résister aux risques liés à une augmentation des crédits et à freiner la hausse des hypothèques et des prix de l'immobilier.  Les autres mesures de réduction des risques sur les marchés hypothécaire et immobilier suisses, qui sont entrées progressivement en vigueur jusqu'au début de 2013, ont augmenté la résistance des banques.

Le risque d’une nouvelle augmentation est très faible. La législation ne permet pas à la BNS de demander au Conseil fédéral qu’une hausse de 2,5%. Ainsi, la marge de manœuvre est presque épuisée.

On prend même en compte une baisse des prix. Cette baisse des prix pourrait être provoquée par la réduction des crédits ou une forte inflation.

La situation actuelle a donné cours à des discussions entre les parties intéressées. Dans notre cas il s’agit du Département des finances, l’Autorité suisse des marchés financiers (FINMA) et le secteur bancaire. Ces discussions concernent le renforcement des directives d’autorégulation.

Les mesures prises par le Conseil fédéral sont peu agréables, mais nécessaires. Il n’existe pas de choix, selon le directeur de l’association des propriétaires fonciers (HEV Schweiz), Ansgar Gmür. Il est d’avis qu’il faut tout faire pour éviter une bulle immobilière.

«En Principe, nous ne sommes pas contents quand le Conseil fédéral intervient sur le marché de l'immobilier, mais au vu de la surchauffe, c'est une bonne décision», déclare-t-il. L’association (HEV Schweiz) est aussi consciente qu’une seule mesure n’aura pas d’effet, donc il ne reste qu’à accepter le paquet de mesures décidé par le Conseil fédéral et les banques, qui permettront d’agir plus efficacement contre la surchauffe immobilière.

Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint de l'association suisse des locataires (Asloca) déclare que la décision du Conseil fédéral «se justifie en raison de la situation immobilière inquiétante». Il remarque les lacunes existantes, mais il espère quand-même que cette décision gouvernementale donnera la possibilité «de stabiliser un peu les loyers en Suisse et freiner les taux hypothécaires».